호주 주택시장이 2026년 들어 복합적인 하방 압력에 직면하며 신중한 국면으로 접어들고 있다. 코탈리티(Cotality, 구 코어로직)의 주택가격지수(HVI)는 5월 기준 전월 대비 변동 없이 보합(0.0%)을 기록했다. 이는 4월의 0.3% 상승에서 한 달 만에 상승 동력이 완전히 소진된 것으로, 시장 전반의 모멘텀이 빠르게 약해지고 있음을 보여준다.
도시별로는 양극화가 뚜렷하다. 시드니와 멜버른은 월간 기준으로 하락세로 전환됐으며, 각각 고점 대비 2.1%와 2.9% 낮은 수준에 머물고 있다. 반면 퍼스, 브리즈번, 애들레이드는 여전히 플러스 성장을 이어가고 있다. 퍼스는 최근 28일 기준 1.5%의 상승률을 기록했고, 브리즈번과 애들레이드도 각각 0.9%, 0.5%의 완만한 오름세를 유지했다. 5년 누적 기준으로는 퍼스, 브리즈번, 애들레이드가 80~90%에 달하는 높은 상승률을 기록하고 있어, 장기 투자자들은 여전히 상당한 자산 가치 상승을 누리고 있는 상황이다.
시장 둔화의 가장 직접적인 원인은 연속적인 금리 인상이다. 호주중앙은행(RBA)은 2026년 들어 세 차례에 걸쳐 기준금리를 인상해 현재 4.35%까지 끌어올렸다. 이는 지난해 단행된 금리 인하를 완전히 되돌린 수준이다. 인플레이션이 2026년 3월 기준 연간 4.6%로 여전히 RBA의 목표 범위인 2~3%를 크게 웃돌고 있어, 추가 인상 가능성도 완전히 배제할 수 없는 상황이다. 다만 대부분의 경제학자들은 6월 회의에서 동결 가능성에 무게를 두고 있다.
여기에 연방 정부의 세제 개편이 투자 심리에 추가적인 충격을 주고 있다. 2026년 5월 12일 연방 예산안 발표를 통해 정부는 2026년 5월 12일 오후 7시 30분 이후 구입한 기존 주거용 부동산에 대한 네거티브 기어링(손실 공제) 혜택을 2027년 7월 1일부터 폐지하기로 했다. 또한 개인·신탁·파트너십에 적용되던 50% 양도소득세(CGT) 할인 제도도 취득원가 물가연동 방식과 30% 최저세율로 대체된다. 다만 기존 보유 물건과 신규 주택 건설 투자에는 기존 혜택이 유지된다. 호주 최대 은행 중 하나인 CBA는 이번 세제 변화가 주택 가격을 그렇지 않았을 경우보다 약 3% 낮출 것으로 추산했으며, 세 차례의 금리 인상과 합산하면 2026년 가격 상승 전망치에서 총 1.5%포인트가 차감될 것으로 내다봤다.
경매 시장에서도 냉각 기류가 감지된다. 5월 23일 기준 전국 경매 낙찰률은 52.2%로, 전년 동기 대비 크게 낮은 수준을 유지하고 있다. 수도권 합산 낙찰률은 2026년 3월 중순 이후 60% 아래에 머물고 있어 매수 수요가 눈에 띄게 위축됐음을 보여준다. 매도 소요 기간도 2026년 초부터 늘어나는 추세로, 이는 주택 수요 둔화를 반영하는 선행 지표로 해석된다. 다만 2026년 4월까지 3개월 기준 중간 매도 소요 기간은 27일로, 전년 같은 기간의 29일보다는 여전히 짧은 수준이다.
한편 임대 시장은 여전히 빠듯한 상황이 이어지고 있다. SQM 리서치에 따르면 전국 임대 공실률은 2026년 4월 기준 1.2%로, 3월의 1.0%에서 소폭 상승했다. 이는 1년 만에 처음으로 나타난 의미 있는 상승이지만, 절대적인 수치로는 여전히 매우 낮은 수준이다. 전국 임대료는 5월에 0.6% 올라 4월과 같은 상승폭을 기록했으나, 2026년 1~3월의 월 0.7% 상승에서는 다소 둔화됐다. 전국 평균 임대 수익률은 3.59%로 집계됐다.
공급 측면에서도 과제가 남아 있다. 호주 정부의 주택 공급 협약(Housing Accord)은 2024~2029년 5년간 120만 채 신규 주택 공급을 목표로 하고 있으나, 2026년 3월 기준 월간 건축 승인 건수는 목표치인 2만 건에 14% 못 미치는 수준에 그치고 있다. 이에 정부는 20억 달러 규모의 지역 인프라 기금을 통해 신규 주택 건설을 지원하는 공급 확대 방안도 함께 추진하고 있다.
전문가들은 현재 시장이 과거 강한 상승기 이후 자연스러운 조정 국면에 진입한 것으로 보고 있다. 코탈리티 리서치 디렉터 팀 로리스는 현재 국면이 상당한 가격 상승 이후 나타나는 것으로, 대부분의 주택 보유자들이 여전히 견고한 자산 가치를 유지하고 있다고 설명했다. RBA 추산에 따르면 연초 기준 마이너스 자산(주택 가치가 대출 잔액보다 낮은 상태)에 처한 가구는 전체의 1% 미만이다. 전국 주거용 부동산 총 가치는 2026년 4월 말 기준 12조 6천억 달러에 달하며, 전체 주택 담보 대출 잔액은 2조 6천억 달러로 평균 담보인정비율(LTV)은 약 20%에 불과하다. 이는 시장 전반의 재무 건전성이 여전히 양호함을 시사한다. 다만 소규모 보증금으로 최근 주택을 구입한 매수자, 특히 정부의 5% 보증금 지원 제도를 활용한 경우에는 가격 하락 시 마이너스 자산 위험에 노출될 수 있다는 점이 우려 요인으로 꼽힌다.
