호주 주택 가격 5월 보합…3연속 금리 인상에 맞벌이 대출 한도 7만2천 달러 줄어

호주 준비은행(RBA)이 올해 들어 세 차례 연속으로 기준금리를 인상하면서 주택 시장에 뚜렷한 냉각 신호가 나타나고 있다. 부동산 데이터 기관 Cotality(코탈리티, 구 CoreLogic)가 발표한 5월 전국 주택 가격 지수(Home Value Index)는 0.0%로 보합을 기록했다. 이는 전월인 4월의 0.3% 상승에서 더 둔화된 수치로, 지난 1년 사이 가장 낮은 월간 결과다.

금리 인상의 여파는 대출 여력 감소로 직결되고 있다. 25베이시스포인트(bp) 금리 인상 한 차례당 평균 소득 단독 구매자의 최대 대출 한도는 약 1만2,000달러 줄어드는 것으로 분석된다. 올해 초부터 세 차례 연속 인상이 이뤄진 결과, 단독 소득 구매자는 약 3만6,000달러, 맞벌이 부부는 최대 7만2,000달러의 대출 여력을 잃은 셈이다. 현재 RBA 기준금리는 4.10%까지 올라 있으며, 금융 시장은 올해 안에 추가로 두 차례 이상의 25bp 인상이 단행될 가능성을 반영하고 있다.

도시별로는 시장 흐름이 크게 엇갈리고 있다. 시드니와 멜버른이 하락세를 주도하고 있는데, 5월 한 달간 시드니는 0.9%, 멜버른은 0.8% 하락했다. 두 도시의 주택 가격은 각각 지난해 11월 고점 대비 2.1%, 2.9% 낮아진 상태다. 캔버라 역시 5월에 0.2% 하락했다. 반면 퍼스와 다윈은 같은 기간 1.5% 상승하며 강세를 유지했고, 지역(regional) 시장 전체는 0.6% 올랐다. 다만 지역 시장의 상승폭도 1년 만에 가장 작은 수준으로 줄어들어 전반적인 둔화 흐름에서 자유롭지 않다.

Cotality 리서치 디렉터 팀 로리스(Tim Lawless)는 "도시마다 가격 변화 속도는 여전히 다르지만, 방향은 점점 일치하고 있다"며 "대부분의 시장이 수요 측 역풍이 강해지면서 모멘텀을 잃어가고 있다"고 밝혔다. 그는 또 "시드니와 멜버른은 이미 5개월째 초기 하락 국면에 접어들었고, 중간 규모 도시들도 성장세가 둔화되고 있다"고 덧붙였다. 매물은 대부분 시장에서 늘어나는 추세이며, 5월 하반기 주요 도시 경매 낙찰률은 50% 안팎에 머물렀다.

이 같은 흐름은 금리 인상이 시작되기 전부터 이미 진행 중이었다. 지난해 봄부터 주택 가격 상승률이 정점을 찍은 뒤 꺾이기 시작했으며, 주거 비용 부담과 대출 상환 능력 제약이 수요를 억누르는 구조적 요인으로 작용해 왔다. 여기에 올해 연방 예산에서 발표된 부동산 투자 관련 세제 변경까지 더해지면서 시장 심리가 더욱 위축되고 있다.

한편 임대 시장은 다른 양상을 보이고 있다. 4월 기준 전국 공실률은 1.7%로 10년 평균인 2.5%를 크게 밑돌고 있으며, 연간 임대료 상승률은 5.7%로 재가속하고 있다. 주택 가격 상승세가 꺾이는 반면 임대료는 오르면서 전국 평균 총 임대 수익률은 4월 기준 3.59%로 소폭 상승했다. 다윈이 6.0%로 주요 도시 중 가장 높은 수익률을 기록했고, 시드니는 3.1%로 가장 낮았다.

공급 부족 문제는 여전히 시장의 핵심 변수다. 퍼스의 매물 재고는 5년 평균 대비 40% 이상 적고, 브리즈번도 29% 이상 부족한 상태다. 신규 주택 착공 및 완공 건수도 건설 비용 상승과 인력 부족으로 10년 평균을 크게 밑돌고 있어 단기간 내 공급 확대를 기대하기 어려운 상황이다. 이에 따라 가격 하락 압력이 있더라도 공급 제약이 낙폭을 제한하는 요인으로 작용할 것으로 전망된다.

Cotality 데이터에 따르면 2026년 6월 1일 기준 호주 전국 주택 중위 가격은 94만1,864달러이며, 주요 도시 합산 중위 가격은 103만973달러, 지역 합산 중위 가격은 77만1,365달러다. 주거용 부동산 총 가치는 4월 말 기준 12조6,000억 달러에 달하며, 이에 대한 주택담보대출 잔액은 2조6,000억 달러로 전체의 약 20% 수준이다. 호주 가계 자산의 55.8%가 주거용 부동산에 집중돼 있어, 정부와 중앙은행 모두 급격한 가격 하락을 원하지 않는 구조적 배경이 존재한다.