호주 주요 도시의 임대료가 2026년 6월 분기에 다시 큰 폭으로 오른 것으로 나타났다. Domain이 7월 9일 발표한 최신 임대 보고서에 따르면, 주요 수도권 합산 주택 임대료 중간값이 3개월 사이 주당 20달러 상승했다. 이는 약 2년 만에 가장 강한 분기 상승폭으로, 임차인들의 부담이 다시 커지고 있음을 보여준다.
도시별로는 시드니의 상승세가 가장 두드러졌다. 시드니 주택 임대료 중간값은 분기 중 6.3%, 즉 주당 50달러 뛰어 850달러를 기록했다. 이는 2022년 이후 시드니에서 가장 큰 분기 상승폭이며, 사상 최고치이기도 하다. 유닛 임대료 역시 4% 오른 주당 780달러로 역대 최고 수준에 도달했다. 시드니 세입자들은 주택과 유닛 모두에서 기록적인 임대료를 감당해야 하는 상황에 놓였다.
브리즈번도 강한 상승세를 이어갔다. 주택 임대료 중간값이 분기 중 2.9%, 주당 20달러 올라 700달러로 사상 최고치를 경신했다. 브리즈번은 공실률이 0.8%에 불과해 건강한 시장으로 간주되는 2.6~3.5% 수준을 크게 밑돌고 있으며, 이처럼 극도로 낮은 공실률이 임대료 상승 압력을 지속시키는 주요 요인으로 작용하고 있다. 이 밖에 캔버라와 다윈도 시드니, 브리즈번과 함께 이번 분기 임대료 상승이 가속화된 도시로 꼽혔다.
이번 임대료 급등의 배경으로는 네거티브 기어링 세제 개편이 주목받고 있다. 연방 정부는 2026~27년도 예산안을 통해 2026년 5월 12일 오후 7시 30분 이후 기존 주거용 부동산을 매입하는 투자자에 대해 2027년 7월 1일부터 네거티브 기어링 혜택을 폐지하기로 했다. 이에 따라 기존 주택을 매입한 투자자들은 임대 손실을 다른 소득에서 공제받을 수 없게 된다. 단, 신규 주택, 상업·산업용 부동산, 주식 등 다른 자산군에 대한 네거티브 기어링은 유지된다.
Cotality의 수석 연구원 Dr. 파월은 많은 집주인들이 이 같은 주택 투자 세제 변화에 대응해 시장 여건이 허락하는 범위에서 임대료를 올리고 있는 것으로 보인다고 밝혔다. 그는 "현재로서는 임대 공급보다는 집주인들의 심리에서 그 영향이 더 크게 나타나고 있다"고 설명했다. 또한 임대 공급이 아직 눈에 띄게 줄어들지는 않았지만, 미래 투자 환경에 대한 기대감이 이미 집주인들의 행동에 영향을 미치고 있다고 덧붙였다. 그는 "시간이 지남에 따라 정책 변화가 투자자 행동에 더 큰 영향을 미쳐 궁극적으로 임대 공급에도 영향을 줄 수 있다"고 경고했다.
한편, 임대 수익률도 함께 오르고 있다. Cotality의 2026년 2분기 임대 리뷰에 따르면, 전국 총 임대 수익률은 2025년 말 3.5%에서 2026년 6월 3.7%로 상승했다. 시드니의 총 임대 수익률은 3.3%로 올랐고, 멜버른은 주택 가격 하락의 영향으로 3.9%까지 상승했다. 다윈은 6.1%로 전국에서 가장 높은 수익률을 기록했다. 하지만 Cotality의 연구 책임자 제라드 버그는 수익률이 개선되고 있음에도 불구하고 투자자들이 여전히 어려운 경제 여건에 처해 있다고 지적했다. 그는 "총 임대 수익률이 자본 비용을 크게 밑도는 상황에서, 일반적인 레버리지 비율로 양(+)의 현금흐름을 달성할 수 있는 지역은 호주 전역에서 극히 드물다"고 말했다.
전문가들은 네거티브 기어링 개편이 장기적으로 임대 시장에 미칠 파장을 우려하고 있다. 연방 정부 스스로도 이번 세제 변화가 향후 10년간 주택 공급을 3만 5천 채 줄일 것이라고 인정한 바 있다. 부동산 업계 분석가들은 이미 2026년 세 차례 연속 금리 인상으로 위축된 투자자 활동이 이번 정책 변화로 더욱 감소할 가능성이 높다고 보고 있다. 반면, 임대 수요는 낮은 공실률에서 알 수 있듯 여전히 강하게 유지되고 있어, 공급 감소와 수요 지속이 맞물릴 경우 임대료 상승 압력이 더욱 커질 수 있다는 전망도 나온다. Cotality는 총 임대 수익률이 단기적으로 더 오를 것으로 예상하면서도, 임차인들의 부담 능력 한계가 추가 임대료 상승에 제동을 걸 수 있다고 내다봤다.
